Правовой статус апартаментов в России давно обсуждается на самых разных площадках, и конечный вопрос обсуждений всегда один – можем ли мы признать апартаменты жильем юридически, а если на сегодняшний день – нет, то когда сможем?
Жилищный кодекс РФ исчерпывающе описывает жилые помещения: жилой дом, квартира и комната, которые при этом должны отвечать соответствующим техническим и санитарным нормам. Апартаменты ни как понятие, ни как совокупность признаков этому перечню не соответствуют, поскольку порядок их строительства и содержания в сравнении с жильем принципиально иной. Даже само понятие «апартамент» нормативно применяется только в Положении о классификации средств размещения, утвержденном Правительством РФ, как категория номера при гостиничном обслуживании, а не самостоятельный вид недвижимости. Поэтому в ЕГРН и в гражданском обороте апартаменты обычно фигурируют как нежилые помещения, даже если по планировке, площади и способу использования они очень похожи на квартиры.
Безусловно, в ряде случаев люди готовы приобретать апартаменты для проживания, если они расположены в пределах досягаемости всей необходимой городской инфраструктуры – во многом потому, что апартаменты, как правило, дешевле квартир того же класса и расположения. Более того, складывается практика о возможности признания апартаментов «единственным жильем» по смыслу ст. 446 ГПК РФ и защищать ее от взыскания как в исполнительном производстве, так и в банкротстве (Обзор судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 18.06.2025 года).
Однако оценивая экономическую привлекательность, важно помнить, что снижение цены неслучайно – апартаменты как законом, так и практикой жилым помещением не признаются, а из статуса нежилой недвижимости следует ряд очень важных отличий.
Прежде всего, в апартаментах невозможна регистрация по месту жительства и получение соответствующих социальных гарантий для жителей города либо района. До 2026 года эта логика работала против владельцев апартаментов наиболее строго: постоянная регистрация в них исключена, а временная в большинстве случаев блокировалась, если помещение не входило в номерной фонд гостиницы. Постановлением от 03.03.2026 года №4-П Конституционный Суд разрешил временную регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, сходных по характеристикам с квартирой и предназначенных для пребывания граждан – в данном случае речь идет именно об апартаментах в их сложившемся понимании. Как следствие, часть ограничений, вызванных невозможностью какой-либо регистрации в апартаментах, на сегодняшний день снята, но важно не забывать, что зарегистрироваться в них как по месту жительства по-прежнему невозможно.
При этом юридический статус апартаментов вызывает существенный рост постоянных расходов в сравнении с жилым помещением. Налог на имущество физических лиц, который рассчитывается в основном от кадастровой стоимости, для нежилых помещений стандартно выше. Для жилых помещений базовый предел – 0,1%, тогда как для прочих объектов – от 0,5% до 2% и в отдельных случаях до 2,5%. Таким образом, привычно низкий налог на имущество в случае с апартаментами может стать существенной статьей затрат. При этом статус нежилого помещения не снимает с собственника бремени содержания общего имущества всего здания: как и в случае с квартирами, необходимо соразмерно своей доле в общей площади здания оплачивать расходы на ремонт, обслуживание, оборудование и коммунальные услуги в общих помещениях здания.
Та же логика проявляется и в НДФЛ. Имущественный вычет при приобретении и последующей продаже недвижимости по ст. 220 НК РФ привязан к виду имущества, которое подлежит передаче. Поэтому при приобретении и продаже апартаментов общий «жилищный» вычет не предоставляется. Существенно отличается и размер допустимого вычета при продаже имущества: для жилья предел вычета составляет 1 млн рублей, а для иного имущества, включая нежилые помещения – 250 тыс. рублей.
Таким образом, в вопросе статуса апартаментов, с одной стороны, сделаны важные шаги, которые отчасти сблизили их юридически с жилыми помещениями, с другой стороны они по-прежнему таковыми не являются, и последствия данного разграничения важно осознавать заранее. Сохраняя верность своему делу, напоминаем: вопросы, которые требуют от Вас больших вложений своих сил и денег, всегда лучше доверить профессионалам, которые смогут соответствующие различия. Вовремя заметить риски и нивелировать их для Вас – наша первичная задача.
